Vender un inmueble en Colombia genera dos preguntas que la gente suele hacerse en el orden equivocado. Primero se preguntan cuánto van a pagar de impuesto. Deberían preguntarse antes si la utilidad va a tributar como ganancia ocasional o como renta ordinaria, porque de eso depende que la tarifa sea del 15% o de hasta el 39%.
Esa diferencia se decide con una regla de dos años, y muchas veces se decide meses antes de la venta, cuando ya no hay nada que hacer.
Este artículo explica el mecanismo completo, con la aritmética a la vista.
Cifras verificadas al 9 de septiembre de 2026.
¿Qué es exactamente la ganancia ocasional?
La ganancia ocasional es un impuesto separado del impuesto de renta ordinario. Grava utilidades que no vienen de la actividad habitual del contribuyente: la venta de activos fijos poseídos por cierto tiempo, las herencias y legados, las donaciones, los premios.
La tarifa es del 15%. Esa tarifa aplica a la ganancia ocasional de las personas naturales residentes desde la Ley 2277 de 2022, que la subió desde el 10% anterior.
Hay una excepción con tarifa propia: loterías, rifas, apuestas y similares tributan al 20%.
La ventaja frente al impuesto de renta es evidente. La tabla del artículo 241 del Estatuto Tributario, que aplica a la renta ordinaria de las personas naturales residentes, llega hasta el 39% marginal. Un 15% plano es un régimen considerablemente mejor.
La regla de los dos años: la decisión que define todo
Para que la utilidad en la venta de un activo fijo tribute como ganancia ocasional, el activo debe haber sido poseído por dos años o más.
Si lo poseyó menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional: es renta ordinaria. Entra a la cédula general de su declaración, se suma a sus demás ingresos y se grava con la tabla progresiva del artículo 241, que puede llegar al 39%.
La diferencia es enorme y es puramente aritmética. Sobre una utilidad de $200.000.000:
| Tratamiento | Tarifa | Impuesto |
|---|---|---|
| Ganancia ocasional (más de dos años) | 15% | $30.000.000 |
| Renta ordinaria en el tramo superior | 39% marginal | hasta $78.000.000 |
Hasta $48.000.000 de diferencia por una fecha de escritura. Y aquí está lo importante: si usted lleva veintitrés meses con el inmueble y tiene un comprador, esperar unas semanas puede ser la decisión financiera más rentable del año. Si ya firmó, no hay nada que corregir.
Un matiz que conviene tener claro: el cómputo es de la posesión del activo, y la calidad de “activo fijo” importa. Quien se dedica profesionalmente a comprar y vender inmuebles no está vendiendo activos fijos sino inventario, y ahí no hay ganancia ocasional que valga. Es un tema de sustancia, no de etiqueta.
La exención de la casa de habitación: 5.000 UVT
Esta es la exención que más plata ahorra y la que más se pierde por descuido.
La utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación está exenta hasta 5.000 UVT. En pesos, y aquí importa muchísimo cuál UVT aplica:
| Año gravable | UVT | Exención de 5.000 UVT |
|---|---|---|
| 2025 (se declara en 2026) | $49.799 | $248.995.000 |
| 2026 (se declara en 2027) | $52.374 | $261.870.000 |
Se usa la UVT del año en que se hizo la venta, no la del año en que usted llena el formulario. Es el error más común en este tema y le puede costar varios millones.
Las condiciones que hacen fracasar la exención
La exención no es automática por ser vivienda. La norma exige:
- Que el inmueble sea la casa o apartamento de habitación del contribuyente.
- Que haya sido poseído por dos años o más.
- Que los dineros recibidos se depositen en una cuenta AFC y se destinen a la compra de otra vivienda o al pago del crédito hipotecario del inmueble vendido.
Ese tercer requisito es el que se incumple. La gente vende, recibe el dinero en su cuenta corriente, lo mueve, lo invierte, y meses después descubre que perdió una exención de más de doscientos millones de pesos por no haber pasado los fondos por el vehículo que exige la ley.
Si va a vender su vivienda, hable con su contador antes de la escritura, no después. Esta es una de las pocas situaciones en las que el orden de las operaciones vale más que el asesoramiento posterior.
Cómo se calcula: la aritmética
La ganancia ocasional es la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble.
El costo fiscal no es solo lo que usted pagó. Incluye el valor de adquisición más las mejoras y adiciones debidamente soportadas, y el Estatuto Tributario permite además un reajuste fiscal del costo de los activos. Ese reajuste reduce la ganancia gravable y, por lo tanto, el impuesto. No publicamos aquí el porcentaje de reajuste porque cambia año a año y no forma parte de nuestro conjunto de cifras verificadas; pídaselo a su contador, porque en inmuebles de larga tenencia mueve cifras importantes.
Ejemplo 1 — venta de casa de habitación en 2025
- Costo fiscal: $300.000.000
- Precio de venta: $520.000.000
- Posesión: 4 años
- Es su casa de habitación y cumple el requisito de la cuenta AFC
Ganancia ocasional bruta = $520.000.000 − $300.000.000 = $220.000.000 Exención casa de habitación (5.000 UVT de 2025) = $248.995.000 Ganancia gravable = $0 Impuesto = $0
La utilidad completa cabe dentro de la exención. Pero atención al siguiente punto: en la escritura le practicaron retención en la fuente del 1% sobre el precio de venta, es decir $5.200.000. Ese dinero no es el impuesto: es un anticipo. Como el impuesto final es cero, esos $5.200.000 son un saldo a favor que solo recupera si presenta la declaración. Mucha gente no la presenta y regala la plata.
Ejemplo 2 — venta de casa de habitación en 2026
- Costo fiscal: $400.000.000
- Precio de venta: $900.000.000
- Posesión: 6 años
- Casa de habitación, requisitos cumplidos
Ganancia ocasional bruta = $900.000.000 − $400.000.000 = $500.000.000 Exención (5.000 UVT de 2026) = $261.870.000 Ganancia gravable = $500.000.000 − $261.870.000 = $238.130.000 Impuesto = $238.130.000 × 15% = $35.719.500 Retención practicada = $900.000.000 × 1% = $9.000.000 Saldo a pagar en la declaración = $26.719.500
Ejemplo 3 — el mismo inmueble, sin la exención
Mismos números del ejemplo 2, pero es un apartamento de inversión que nunca fue su vivienda:
Ganancia gravable = $500.000.000 Impuesto = $500.000.000 × 15% = $75.000.000
La exención de casa de habitación vale, en este caso, $39.280.500.
Herencias y legados: los otros tres topes
Las ganancias ocasionales por herencias, legados y porción conyugal tienen sus propias exenciones, escalonadas según el concepto:
| Concepto | Tope | AG2025 (UVT $49.799) | AG2026 (UVT $52.374) |
|---|---|---|---|
| Casa de habitación del causante | 13.000 UVT | $647.387.000 | $680.862.000 |
| Otros inmuebles heredados | 6.500 UVT | $323.693.500 | $340.431.000 |
| Porción conyugal, herencia o legado, por legitimario | 3.250 UVT | $161.846.750 | $170.215.500 |
La Ley 2277 de 2022 redujo estos topes respecto de los que existían antes. Si usted está trabajando con una planeación sucesoral armada hace algunos años, es muy probable que los números que tiene en la mano ya no sirvan.
La retención del 1%: qué es y qué no es
En la venta de un inmueble se practica retención en la fuente del 1%. Se descuenta en la escritura y la maneja el notario.
Tres cosas que hay que entender:
- No es el impuesto. Es un anticipo del impuesto de ganancia ocasional o de renta, según corresponda.
- Se calcula sobre el precio de venta, no sobre la utilidad. Por eso puede ser mucho mayor o mucho menor que el impuesto real.
- Solo se recupera declarando. Si la venta le generó una retención mayor al impuesto —cosa muy frecuente cuando la exención de casa de habitación absorbe la utilidad— ese exceso es suyo, pero únicamente si presenta la declaración de renta.
Y recuerde el otro efecto: haber vendido un inmueble suele disparar por sí solo la obligación de declarar renta, por el tope de consignaciones y depósitos, aunque usted normalmente no declare.
Los otros costos de la transacción
Al calcular su resultado neto, no olvide los costos de cierre. Con una advertencia: son aproximados y varían.
- Notaría: el arancel legal es del 0,3% (3 por mil). Los portales inmobiliarios suelen citar cifras más altas porque incluyen IVA y copias. Cuente aproximadamente 0,3% antes de IVA y copias.
- Registro: aquí hay que ser especialmente cuidadoso. La cifra de “1,67%” que circula como si fuera un porcentaje nacional único en realidad son dos cobros separados, uno nacional y uno departamental, y el departamental varía según el departamento. No planee con un porcentaje único: consulte el de la oficina de registro que corresponda.
- Beneficencia y otros cobros locales, según la jurisdicción.
Preguntas frecuentes
¿Aplica la exención de 5.000 UVT si tengo dos apartamentos? La exención es de la casa o apartamento de habitación, es decir, donde usted vive. No es una exención por cada inmueble que posea. Vender un segundo inmueble de inversión no accede a este beneficio, aunque sí puede tributar como ganancia ocasional al 15% si cumple los dos años de posesión.
Vendí en 2025 y voy a declarar en 2026. ¿Cuál UVT uso? La de 2025: $49.799. La exención es de $248.995.000. Se usa la UVT del año gravable de la operación, no la del año en que se presenta el formulario.
Compré, remodelé y vendí en catorce meses. ¿Tributo al 15%? No. No alcanzó los dos años de posesión, así que la utilidad es renta ordinaria y va a la tabla progresiva, con tarifa marginal de hasta el 39%. La remodelación sí suma al costo fiscal, si está soportada.
¿Y si la venta me dio pérdida? Las pérdidas en la enajenación de activos tienen reglas propias de deducibilidad y no siempre son aprovechables. Es un caso para revisar con su contador antes de asumir que compensa otra ganancia.
Soy no residente y vendí un inmueble en Colombia. ¿Aplica lo mismo? El régimen de ganancias ocasionales para no residentes tiene reglas propias que este artículo no cubre, y no verificamos la tarifa aplicable a no residentes a la fecha de esta publicación. Además, si el inmueble se compró con capital del exterior, hay un asunto previo y más grave: si la inversión no se canalizó y registró correctamente, puede no existir derecho legal a girar los recursos de la venta al exterior. Eso hay que revisarlo antes de vender, no después.
En resumen
- La ganancia ocasional tributa al 15%; loterías y juegos de azar, al 20%.
- Dos años de posesión separan la ganancia ocasional (15%) de la renta ordinaria (hasta 39%). Es la decisión más costosa del proceso.
- La venta de la casa de habitación está exenta hasta 5.000 UVT: $248.995.000 para operaciones de 2025 y $261.870.000 para 2026, siempre que los recursos pasen por una cuenta AFC y se destinen a vivienda.
- Las herencias tienen topes propios de 13.000 / 6.500 / 3.250 UVT según el concepto.
- La retención del 1% es un anticipo sobre el precio de venta, no el impuesto, y solo se recupera declarando.
Si tiene una venta en camino, el momento útil para hablar con un contador es antes de la escritura. En The Colombian Accountant revisamos la estructura de la operación, el costo fiscal, la fecha y el mecanismo de la exención antes de que se firme. Escríbanos si quiere que miremos su caso.
Este artículo es información general y no constituye asesoría contable, tributaria ni legal. La normativa colombiana cambió de manera sustancial entre diciembre de 2025 y septiembre de 2026. Confirme las cifras y su situación particular con un profesional antes de tomar decisiones.