El problema casi nunca es comprar. Comprar es fácil.
El problema aparece años después, cuando el propietario vende el apartamento de Medellín, recibe los pesos en su cuenta colombiana y descubre que no puede sacarlos del país. No porque haya hecho algo ilegal, sino porque en su momento nadie le dijo que comprar un inmueble en Colombia es, para efectos cambiarios, una inversión extranjera directa y que había que registrarla.
Ese es el punto crítico de este artículo, y por eso lo anunciamos antes que los costos. Pero vamos en orden.
Cifras verificadas al 9 de septiembre de 2026.
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Colombia?
Sí, y con muy pocas restricciones. Colombia no exige residencia, visa ni nacionalidad para adquirir inmuebles. Un no residente puede comprar un apartamento en Bogotá o una finca en el Eje Cafetero en las mismas condiciones que un colombiano, incluso sin viajar, otorgando poder debidamente apostillado. No hay régimen de “permiso previo” para el comprador extranjero de vivienda urbana.
Lo que sí hay son obligaciones formales que se activan justamente por ser extranjero: el registro cambiario de la inversión y, después, las obligaciones tributarias como propietario no residente. Esas son las que se olvidan.
En la práctica usted deberá identificarse plenamente ante la notaría y, para el registro y sus obligaciones futuras, obtener NIT ante la DIAN. Confirme el trámite de su caso: varía según compre como persona natural no residente, como residente con cédula de extranjería o a través de una sociedad.
¿Cómo es el proceso de compra, paso a paso?
1. Estudio de títulos. Antes de firmar nada. Se revisa el certificado de tradición y libertad, la cadena de titularidad, gravámenes, hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, servidumbres y limitaciones al dominio, más los paz y salvo de predial y de administración. Es el paso que evita casi todos los problemas y el que más gente se salta por afán.
2. Promesa de compraventa. Es un contrato vinculante, no una carta de intención. Define precio, forma de pago, fecha de escrituración, quién asume cada gasto y qué pasa si alguna parte incumple. El reparto de los costos de transacción se pacta aquí: no lo deje a la costumbre, escríbalo.
3. Escritura pública ante notaría. La compraventa de inmuebles solo existe jurídicamente por escritura pública. La notaría cobra sus derechos sobre el valor de la escritura y liquida las retenciones que correspondan.
4. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La escritura sola no transfiere la propiedad. La propiedad se adquiere con el registro. Hasta que la escritura no esté inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria, usted no es dueño frente a terceros.
5. Registro cambiario de la inversión. El paso que casi nadie ejecuta bien. Va más abajo, con su propia sección.
¿Cuánto cuesta escriturar y registrar? Las cifras reales, con sus advertencias
Aquí hay que ser cuidadoso, porque en internet circulan porcentajes que se repiten sin verificar.
Derechos notariales. La tarifa establecida por la norma es del 0,3% —3 por mil— sobre el valor de la escritura. Varios portales inmobiliarios citan 0,54%, aparentemente porque incluyen el IVA sobre los derechos y el costo de las copias. Cuente entonces cerca de 0,3% antes de IVA y copias, y espere que la liquidación real de la notaría quede por encima de esa base. Pídala desagregada.
Registro. Aquí está el error más repetido del sector. El “1,67%” que circula como si fuera una tarifa nacional no es una tarifa: es la suma de dos cargos distintos:
- Un cargo de orden nacional, cercano al 1,1%.
- Un cargo de orden departamental, que se mueve aproximadamente entre 0,5% y 1% y que cambia de un departamento a otro.
Por eso no publicamos 1,67% como cifra única: el total depende del departamento donde esté el inmueble. Antes de cerrar el negocio, pida la liquidación al departamento correspondiente. Sobre una compra de mil millones de pesos, medio punto porcentual de diferencia son cinco millones.
| Concepto | Base | Referencia | Advertencia |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | Valor de la escritura | 0,3% (3 por mil) por norma | Los portales citan 0,54%; esa cifra parece incluir IVA y copias |
| Registro — cargo nacional | Valor del acto | aproximadamente 1,1% | Verifique la liquidación vigente |
| Registro — cargo departamental | Valor del acto | entre 0,5% y 1% | Varía por departamento |
| Retención en la fuente (la asume el vendedor) | Precio de venta | típicamente 1% | Se liquida en la notaría |
Súmele honorarios de abogado, estudio de títulos, gastos fiduciarios si compra sobre planos y comisión inmobiliaria cuando aplique. Presupuestar solo el precio del inmueble es la forma más rápida de quedar corto al firmar.
¿Qué impuestos paga un propietario extranjero?
Mientras tiene el inmueble
Impuesto predial. Municipal y anual, liquidado sobre el avalúo catastral. La tarifa la fija cada municipio dentro de rangos legales, diferenciando por uso —residencial, comercial, lotes— y, en vivienda, por estrato. No publicamos tarifas porque no existe una tarifa nacional: la de Medellín no es la de Cartagena. Pida el recibo del año anterior antes de comprar; en inmuebles de alto avalúo el predial es un costo de tenencia relevante.
Impuesto al patrimonio. Este es el que sorprende. Los no residentes responden por el impuesto al patrimonio sobre los activos que poseen directamente en Colombia. El umbral es de 72.000 UVT, que con la UVT de 2026 ($52.374) equivale a $3.770.928.000. Las tarifas son de 0,5%, 1,0% y 1,5% por rangos; la superior es transitoria hasta 2026 y luego vuelve al 1,0%. Un apartamento no suele llegar ahí; un portafolio de tres o cuatro inmuebles en zonas caras, sí.
Advertencia adicional: el impuesto al patrimonio de emergencia creado por decreto en 2026 aplica únicamente a personas jurídicas y además fue limitado por la Corte Constitucional. Si le muestran un umbral distinto al de 72.000 UVT para personas naturales, pida la norma.
Renta por arrendamiento. Si arrienda, ese ingreso es de fuente colombiana y tributa en Colombia, sea usted residente o no. Sobre los pagos de arrendamiento de inmuebles hay retención en la fuente del 3,5%, con cuantía mínima. Arrendar puede activarle por sí solo la obligación de declarar renta.
Cuando vende
Retención en la fuente: típicamente 1% sobre el valor de la venta, que se liquida en la notaría en el momento de la escrituración. No es el impuesto; es un anticipo que se cruza en la declaración.
Ganancia ocasional: 15% sobre la utilidad, cuando el inmueble se poseyó por más de dos años. Si lo tuvo dos años o menos, la utilidad no es ganancia ocasional sino renta ordinaria, con tarifas que pueden ser considerablemente más altas.
Exención de casa de habitación: hay una exención de hasta 5.000 UVT sobre la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación del vendedor, sujeta a condiciones sobre el destino de los recursos. Esos 5.000 UVT equivalen a $248.995.000 con UVT 2025 y a $261.870.000 con UVT 2026. Verifique el año gravable y las condiciones antes de contar con ella: para un no residente que nunca habitó el inmueble, normalmente no aplica.
El punto crítico: comprar un inmueble ES inversión extranjera directa
Si usted solo recuerda una cosa de este artículo, que sea esta.
Bajo el régimen cambiario colombiano, la adquisición de bienes inmuebles por parte de un no residente constituye inversión extranjera directa y debe canalizarse y registrarse. No es un trámite opcional ni una formalidad para inversiones grandes. Aplica al apartamento de 400 millones igual que al edificio.
Cómo se hace bien. Los recursos deben entrar al país a través de un intermediario del mercado cambiario —un banco autorizado— o de una cuenta de compensación registrada, declarando correctamente la operación como inversión extranjera. Hecho así, la declaración de cambio es el registro: no hay un formulario adicional que radicar después. El registro nace del canal.
Una advertencia de honestidad: sobre el nombre y el número del formulario que aplica hoy circula información contradictoria, porque la operatividad cambió con la migración de los sistemas del Banco de la República. No siga instrucciones de internet que le digan “llene el Formulario X”. Hable con el área internacional del banco por el que van a entrar los recursos, antes de girar, y pida por escrito cómo reportarán la operación.
Qué pasa si se hace mal. Es el escenario que vemos con más frecuencia y el más difícil de arreglar:
- La compra es válida: usted es el dueño y nadie le va a quitar el inmueble.
- Pero sin el registro de la inversión no tiene derecho a girar al exterior el producto de la venta ni, en su caso, las rentas. El dinero queda en Colombia.
- Hay régimen sancionatorio cambiario, con multas de hasta el 200% del monto de la infracción (Supersociedades, Concepto 202508 de 2022) y una posible prohibición de realizar operaciones de cambio por entre uno y cinco años.
El error no le cuesta la propiedad: le cuesta la liquidez. Y se descubre en el peor momento, cuando ya vendió y necesita el dinero afuera.
Si usted compró sin canalizar, no improvise ni intente “sacarlo por otro lado”. Existen rutas de regularización y su viabilidad depende de cuándo y cómo entró el dinero. Consúltelo antes de mover un peso. Lo explicamos en detalle en registro de la inversión extranjera directa.
¿Comprar un inmueble me da visa o me hace residente fiscal?
Son dos preguntas distintas y la gente las mezcla.
Visa. Existe una visa M de inversionista por inversión en inmueble, con umbral de 350 SMMLV, es decir $612.816.750 en 2026 (el salario mínimo mensual de 2026 es de $1.750.905). Tiene vigencia de hasta tres años y el tiempo acumulado en visa M sí cuenta para acceder después a la visa R de residente. La ruta exige que la inversión esté debidamente registrada: otra razón para hacer bien la canalización.
Residencia fiscal. Comprar un inmueble no lo convierte en residente fiscal. La residencia se define por presencia: más de 183 días —es decir, 184— en cualquier ventana móvil de 365 días, contando días de entrada y salida y sumando días no consecutivos. El tipo de visa es irrelevante para ese cálculo.
La diferencia importa: el residente fiscal tributa en Colombia sobre su renta mundial; el no residente, solo sobre rentas de fuente colombiana —pero responde igual por el impuesto al patrimonio sobre sus activos colombianos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una sociedad colombiana para comprar? No es obligatorio. Comprar como persona natural no residente es perfectamente posible. La decisión entre persona natural y sociedad depende de cuántos inmuebles piensa tener, si va a arrendarlos, de su exposición al impuesto al patrimonio y de su situación fiscal en el país de origen. Es una decisión de estructura, tómela antes de comprar, no después.
¿Puedo pagar el inmueble desde mi cuenta en el exterior directamente al vendedor? Técnicamente el vendedor puede recibirlo, pero ese es justamente el camino que rompe la canalización. Si los recursos no entran por un intermediario del mercado cambiario o una cuenta de compensación registrada, con la declaración correcta, usted queda sin registro de inversión. Defina la ruta del dinero antes de firmar la promesa.
¿Los costos de escrituración los paga el comprador o el vendedor? Es materia de negociación y de costumbre local, y se pacta en la promesa. Lo importante es que quede por escrito y desagregado: notaría, registro nacional, registro departamental, retención y honorarios.
Compré hace cinco años y nunca registré la inversión. ¿Ya es tarde? No necesariamente, pero no lo resuelva solo. Las opciones y su costo dependen de la fecha, del monto y de cómo entraron los recursos. Lo que sí es mala idea es vender primero y preguntar después.
En resumen
- Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Colombia libremente, incluso sin viajar.
- La propiedad se adquiere con el registro, no con la firma de la escritura.
- Presupueste los costos con sus advertencias: notaría 0,3% por norma (los portales citan 0,54% con IVA y copias) y registro como dos cargos separados —nacional cercano a 1,1% más departamental de 0,5% a 1%— que varían por departamento.
- Al vender: retención del 1% y ganancia ocasional del 15% si poseyó el inmueble por más de dos años.
- El impuesto al patrimonio sí alcanza a no residentes sobre activos colombianos, desde 72.000 UVT ($3.770.928.000 con UVT 2026).
- Comprar es inversión extranjera directa: canalice y registre. Si no lo hace, el dinero de la venta se queda en Colombia y se expone a sanciones cambiarias de hasta el 200%.
Si está evaluando una compra, la conversación correcta ocurre antes de girar el dinero, no después de firmar. Escríbanos y revisamos la estructura, la ruta de los recursos y la carga tributaria esperada antes de que sea difícil de corregir.
Este contenido es información general y no constituye asesoría tributaria ni legal. Las cifras están verificadas al 9 de septiembre de 2026 y corresponden al año gravable 2025 y a las normas vigentes en 2026. La normativa tributaria colombiana cambió sustancialmente entre diciembre de 2025 y septiembre de 2026. Los costos notariales y de registro varían por departamento y deben liquidarse caso por caso. Confirme su situación con un profesional antes de tomar cualquier decisión.