Dados verificados em 7 de outubro de 2026 · Aplica-se a: brasileiros (pessoas físicas, residentes no Brasil) que compram imóvel residencial ou comercial na Colômbia em 2026
Comprar um apartamento em Medellín, uma casa na costa caribenha ou um escritório em Bogotá é, para muitos brasileiros, a primeira porta de entrada na Colômbia. O processo é acessível a estrangeiros, mas tem um detalhe que quase ninguém explica direito: para a lei colombiana, a compra de um imóvel por um não residente é investimento estrangeiro direto. Se o dinheiro não entrar pelo caminho certo, você pode ficar com a escritura na mão e sem o direito legal de levar o dinheiro de volta quando vender. Este guia cobre o lado colombiano (registro, custos de fechamento, impostos sobre aluguel e venda) e o lado brasileiro (declaração de bens e CBE).
1. O ponto mais importante: o imóvel é investimento estrangeiro
O Decreto 1068, Art. 2.17.2.2.1.2(a)(iii), classifica a aquisição de imóveis por estrangeiros como investimento estrangeiro direto, que precisa ser registrado no Banco de la República. Na prática, o registro acontece pela canalización (canalização): os recursos devem entrar na Colômbia por um intermediario del mercado cambiario (IMC, ou seja, um banco ou instituição autorizada a operar câmbio) ou por uma conta de compensação registrada. Feita corretamente, a própria declaração de câmbio, com os numerales (códigos que identificam a natureza da operação) adequados, é o registro. Não existe um protocolo separado a fazer depois.
Há divergência entre fontes sobre se o antigo formulário específico para esse registro ainda existe ou se tudo hoje se resume aos numerales transmitidos pelo IMC. Por isso, não indicamos um número de formulário: o que importa é que o banco que recebe a transferência saiba que se trata de investimento estrangeiro em imóvel e classifique a operação assim. Explicamos o mecanismo em detalhe em registro de investimento estrangeiro no Banco de la República.
O que acontece se você errar
- Você continua dono do imóvel (o título é válido), mas não tem direito legal de remeter ao exterior o valor da venda ou os rendimentos.
- Multa de até 200% do valor da infração (Supersociedades, Concepto 202508/2022).
- Possível proibição de realizar operações de câmbio por 1 a 5 anos.
Erros comuns: pagar o vendedor diretamente no exterior, transferir para a conta pessoal de um intermediário, ou trazer os recursos “picados” sem classificação. Todos eles podem deixar o investimento sem registro.
2. Passo a passo da compra
- Due diligence do imóvel: peça o certificado de tradição e liberdade (histórico registral) e confirme que não há gravames, dívidas de condomínio ou de imposto predial.
- Identificação tributária: conforme a operação, você pode precisar de RUT/NIT na DIAN (a Receita colombiana). Para quem pretende alugar, isso é praticamente inevitável.
- Promessa de compra e venda: contrato preliminar com prazos, valor e forma de pagamento.
- Canalização dos recursos: transferência do Brasil por câmbio formal, para um IMC na Colômbia, classificada como investimento estrangeiro em imóvel. Guarde todos os comprovantes.
- Escritura pública em cartório (notaría).
- Registro na Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (o equivalente ao cartório de registro de imóveis).
Se você não puder estar presente, a assinatura pode ser feita por procurador com procuração apostilada. Avalie também se faz sentido comprar em nome próprio ou por meio de uma SAS colombiana; os dois caminhos têm consequências diferentes, que discutimos em como abrir uma SAS na Colômbia sendo brasileiro.
3. Custos de fechamento: aproximados e variáveis
Desconfie de qualquer tabela que mostre um percentual único nacional. Os custos variam por departamento e pelo valor do imóvel.
| Item | Referência | Observação |
|---|---|---|
| Taxas notariais | cerca de 0,3% (3 por mil) | Valor legal antes de IVA e cópias; portais que citam 0,54% incluem esses extras |
| Registro (dois encargos) | nacional cerca de 1,1% + departamental de 0,5% a 1% | Varia por departamento; o “1,67%” que circula não é um número nacional único |
| Retenção na fonte na venda | normalmente 1% | Recai sobre o vendedor; relevante quando você vender |
| GMF (4×1000) | 0,4% | Sobre saques e movimentações financeiras na Colômbia |
A divisão desses custos entre comprador e vendedor depende do contrato e dos costumes locais; deixe isso por escrito na promessa de compra e venda.
4. Impostos enquanto você é dono
Imposto predial
O impuesto predial é municipal, cobrado anualmente, com alíquotas definidas por cada município. Não publicamos percentuais porque variam muito; peça o último recibo ao vendedor antes de fechar.
Aluguel
Se você alugar o imóvel sendo não residente fiscal na Colômbia, o inquilino que é agente de retenção deve reter 20% sobre o aluguel pago a você (Art. 408 do Estatuto Tributário). Para residentes, a retenção sobre aluguel de imóveis é de 3,5%. Além disso, pessoas físicas não residentes são tributadas a uma alíquota fixa de 35% sobre a renda de fonte colombiana (Art. 247), com exceções. Dependendo do caso, o não residente pode ter de apresentar o Formulario 110. Se a retenção encerra ou não a sua obrigação é algo a analisar caso a caso; não presuma.
Imposto sobre o patrimônio
Não residentes respondem pelo impuesto al patrimonio (imposto sobre o patrimônio) sobre ativos colombianos detidos diretamente, quando o patrimônio líquido supera 72.000 UVT = COP 3.770.928.000 em 2026 (aproximadamente US$ 1,17 milhão ou aproximadamente R$ 5,8 milhões). A medição é feita em 1º de janeiro. Veja imposto sobre o patrimônio na Colômbia para brasileiros.
Se você passar a morar na Colômbia
Ficar mais de 183 dias em qualquer período de 365 dias faz de você residente fiscal colombiano, tributado sobre a renda mundial, independentemente do visto. Detalhes em residência fiscal na Colômbia: a regra dos 183 dias.
5. Quando vender
- Ganho de capital: se o imóvel foi mantido por mais de dois anos, o lucro é tributado como ganancia ocasional (ganho ocasional, uma categoria separada da renda ordinária) a 15%. Prazos menores seguem regras diferentes.
- Retenção: normalmente 1% sobre o valor da venda, retido no ato.
- Repatriação: só com o investimento registrado você tem direito de remeter o valor ao Brasil pelo mercado de câmbio formal.
O acordo para evitar a dupla tributação entre Brasil e Colômbia foi assinado em 2022 e aprovado pelo Congresso brasileiro (Decreto Legislativo nº 193, de 2 de setembro de 2025), mas ainda não está em vigor: em outubro de 2026, a DIAN o lista como “No vigente”. Confira o status em acordo de dupla tributação Brasil–Colômbia antes de contar com ele.
6. O lado brasileiro: Receita Federal e Banco Central
Declaração de Imposto de Renda (DIRPF)
Como residente fiscal no Brasil, você deve informar o imóvel colombiano na ficha de Bens e Direitos da DIRPF, pelo custo de aquisição, e declarar os rendimentos de aluguel e eventuais ganhos na venda. Os aluguéis e o ganho de capital de imóveis no exterior têm regras próprias na legislação brasileira, inclusive sobre conversão cambial e sobre a possibilidade de compensar o imposto pago na Colômbia. Como não há tratado em vigor, a compensação depende de reciprocidade, um ponto que não conseguimos verificar. Confirme a forma de tributação e o crédito com seu contador no Brasil.
CBE: Capitais Brasileiros no Exterior
Se a soma dos seus ativos no exterior (imóvel colombiano, contas bancárias, participações em empresas) atingir US$ 1.000.000 ou mais em 31 de dezembro, você deve entregar a declaração CBE ao Banco Central do Brasil. Para a data-base 31/12/2025, o prazo foi de 15/02/2026 a 05/04/2026. As multas vão de R$ 2.500 a R$ 250.000 e podem ser aumentadas em 50% em alguns casos. A CBE é separada da declaração à Receita Federal: entregar uma não dispensa a outra.
7. Imóvel e visto
Um imóvel pode abrir caminho para o visto M de investidor: a referência em 2026 é de 350 SMMLV = COP 612.816.750 (aproximadamente US$ 191 mil ou aproximadamente R$ 943 mil), com investimento devidamente registrado. Brasileiros normalmente também têm acesso ao visto M Mercosul, que não exige investimento. Comparamos as opções em vistos da Colômbia para brasileiros. Lembre-se: visto não define residência fiscal.
Checklist do comprador brasileiro
- Certificado de tradição e liberdade revisado, sem gravames.
- Recursos enviados por câmbio formal a um IMC e classificados como investimento estrangeiro em imóvel.
- Comprovantes de câmbio e de registro arquivados (você vai precisar deles na venda).
- Custos de cartório e registro orçados para o departamento específico.
- Plano para o aluguel: retenção de 20% e obrigações declaratórias como não residente.
- Imóvel incluído na DIRPF; CBE verificada se os ativos no exterior chegarem a US$ 1.000.000.
- Contagem de dias na Colômbia acompanhada, se você pretende passar longas temporadas.
Comprar bem na Colômbia é, sobretudo, documentar bem a entrada do dinheiro. Se quiser apoio no registro do investimento ou nas declarações colombianas, a The Colombian Accountant pode ajudar, com preços fixos para declarações e abertura de empresas (página em inglês).
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Este artigo tem caráter informativo geral e não constitui assessoria tributária ou jurídica. A legislação tributária colombiana mudou de forma significativa entre dezembro de 2025 e setembro de 2026, e algumas regras descritas aqui dependem de projetos de lei ou processos judiciais em andamento. As regras brasileiras citadas devem ser confirmadas com seu contador no Brasil. Confirme sua situação com um profissional antes de agir.